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腾讯分分彩前三漏洞:全國房價租金排行,這些城市透支最嚴重

發布時間:2019-5-24 來源:濮陽房產網 點擊次數:498
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腾讯分分彩大小公式 www.vvnhy.icu 來源 | 國民經略(guominjinglve)

作者 | 凱風


衡量一個城市房價是否合理,有兩大指標。

 

一個是房價收入比,即住房總價與家庭年度可支配收入之比;另一個是租金回報率,即房屋年租金與房價之比。

 

一般而言,房價收入比越高,購房負擔越重;租金回報率越低,泡沫程度就越高。

 

不過,在樓市上升期,房價能漲到何種高度,多取決于高收入群體,在不限購城市,外來需求的刺激作用同樣十分明顯,因此房價收入比無法真正衡量城市的購房負擔。

 

相比而言,租金回報率則與所有居民息息相關。房價取決于有錢人,房租取決于普通居民。房價可以無限高,房租卻很難一直漲。顯然,無論供求關系多么緊張,房租都脫離不了就業和收入的基本面。

 

因此,租金回報率的高低,或者說房價與租金之比,可以作為城市房價泡沫程度高低的參考指標之一。

 

這是2019年一季度50個典型城市的租金收益率排行:

 

從租金回報率來看,西寧和烏魯木齊最高,廈門和青島最低。三四線城市普遍高于一二線城市,北上廣深四大一線城市全部低于2%,武漢西安成都鄭州等二線城市低于2.5%。


租金回報率是租金與房價之比,反過來房價租金比,則可衡量一套房子的正?;乇局芷?。


以此來看,如果只靠出租,廈門房子回本至少需要80年,青島需要71年,南京需要59年,北京上海需要55年,杭州需要50年,最低的西寧和烏魯木齊則低于30年。

 

顯然,如果房價失去持續上漲的預期,幾乎所有城市的租金收益都無法覆蓋持有成本。

 

對此,我們有以下幾個解讀:

 

其一,我國各大城市的租金回報率整體低于國際水平。

 

在國際上,租金回報率3%-5%為合理水平,紐約東京約為5%,倫敦為4%左右。而北上廣深全部低于2%,武漢等二線城市也不超過2.5%,都低于國際平均水平。

 

最極端的當屬廈門,廈門的租金收益率在各大城市中墊底,僅為1.2%。這意味著,在廈門,一套房子如果僅靠出租,至少需要80年方能回本,租金收益可以忽略不計。

 

這背后的原因,并非房租低,而是房價過高,房租跟不上房價的漲幅,由此帶動租金收益率不斷下滑。

 

從發達國家經驗來看,城鎮化階段,樓市一般處于上升期,房價走勢與房租走勢各自獨立,租金回報率的高低影響不大。一旦城鎮化結束,或者樓市從上升階段進入盤整乃至微漲的新階段,租金回報率過低的問題就顯得十分突出。

 

目前,中國城鎮化率已接近60%,離70%的城鎮化成熟階段只有10個點的空間。同時,中國樓市普漲階段基本結束,城市之間樓市呈現分化態勢,多地樓市盤整將成為常態。這種背景下,租金回報率的重要性將會越來越突出。

 

其二,為什么三四線城市租金回報率高過一二線城市?


在50個城市里,租金收益率最高的5個城市,分別是西寧、烏魯木齊、韶關、牡丹江和銀川。同樣,排在前十名的城市里,沒有一個強二線城市。

 

這種現象之所以出現,是因為在樓市上行周期,房價漲幅遠遠超過房租漲幅,一線和強二線城市的房價上漲勢頭更加迅猛,房租卻完全跟不上房價走勢,由此導致這些城市的租金回報率不斷下滑。

 

換句話說,三四線的租金回報率相對合理,但房價的上升空間卻存在問題。在這些城市,剛需買房不用擔心,但投資卻要謹慎。

 

其三,房價收入比和租金回報率都相對異常的城市,需要給予特別關注。這里有四個城市比較典型:廈門、福州、三亞、石家莊。



廈門的房價收入比僅次于北上深,而租金回報率在全國處于墊底位置。這意味著,廈門房價已經超出城市發展的基本面,主要依靠外來的輪動資金來支撐,這類城市的房價最容易大起大落。


石家莊是另一個典型。石家莊整體收入水平不算高,但房價在二線城市中排在前列,由此導致石家莊的房價收入比過高,但租金回報率卻低到與一線城市處于同一水平,這意味著當地樓市存在一定程度的泡沫。

 

福州和三亞也類似。

 

其四,樓市上升周期,不用管房價收入比和租金回報率;但在樓市下行周期,尤其要關注租金回報率。

 

對于一二線城市來說,只要房價每年上漲10%以上,租金收益率即便低于1%影響也不大,房屋即便空置也不必擔心,因為房價上漲收益足以能覆蓋持有成本。


然而,不漲即虧損,如果樓市長期橫盤乃至大幅下行,就必須考慮租金收益是否合理。

 

樓市一旦進入橫盤行情,那么房貸的利息成本、資金占用的機會成本、物業成本乃至未來的房地產稅等成本,都必須納入考慮范圍。


按照業內估算,目前國內房屋持有成本約為2%-3%。如果租金收益率過低,那么投資房產就不是一門好生意。

 

未來的樓市,分化是必然之勢,長期橫盤乃至局部下跌的可能性已經大于普漲的可能性。這種背景下,對于那些房價收入比、租金回報率乃至經濟基本面都相對異常的城市,要多留一分心。


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